Un pas-de-porte est un élément important dans l’estimation d’un local commercial. Dans le cadre d’un bail commercial, le pas-de-porte est une sorte de redevance supplémentaire demandée par le bailleur au locataire lors de son entrée dans les lieux. Mais comment calculer le prix de vente d’un pas de porte ? Les réponses en quelques lignes.
Comprendre ce qu’est un pas de porte
Un pas de porte peut avoir plusieurs qualifications dans le monde de l’immobilier :
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- Un supplément de loyer.
- Une indemnité en contrepartie des éléments de plusieurs natures.
- Une indemnité en contrepartie d’une dépréciation de la valeur du bien.
Le montant sera alors fixé selon l’accord entre le propriétaire et le locataire. Mais le plus connu est le supplément de loyer. En principe, le pas-de-porte permet alors au propriétaire de se protéger des augmentations de loyer qui ne sont pas rattachées directement à la valeur réelle de son local.
Le pas-de-porte est parfois exigé par le bailleur au moment de la signature du contrat de bail. Il est alors considéré comme étant un droit d’entrée, ce qui est l’inverse du droit au bail. Le locataire verse alors un droit d’entrée pour pouvoir occuper les locaux.
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Comme déjà mentionné plus haut, le pas-de-porte peut-être :
- Un complément de loyer que le locataire paie à l’avance.
- Une indemnité.
Il est alors important de connaître le prix de vente d’un pas-de-porte avant de conclure un contrat de bail commercial avec le propriétaire.
Il convient par ailleurs de préciser que le pas de porte n’est pas imposable pour le propriétaire S’il est présenté sous forme d’indemnité. En faisant payer un pas de porte, on peut profiter d’une double sécurité :
- Compenser des augmentations de loyer si ce dernier est inférieur à l’évolution de la valeur de ses biens.
- Compenser la dépréciation de la valeur vénale des locaux et du bailleur au moment du renouvellement.
En revanche, pour le locataire, payer un pas de porte est déductible de ses résultats s’il est présenté sous forme de supplément de loyer et ce, en fonction de la durée du contrat.
Enfin, concernant la vente d’un pas de porte, le bailleur peut être en mesure de le vendre. Ce qui va lui rapporter gros. Il est tout de même important de bien estimer le prix de vente d’un pas de porte pour éviter les pertes.
Calculer le prix de vente d’un pas de porte
Il n’est facile certes de calculer le prix de vente d’un pas de porte. Il faut savoir que la valeur d’un pas de porte n’est pas réglementée, ce qui veut dire que le propriétaire est libre de fixer comme bon lui semble le prix de vente d’un pas de porte.
Il n’existe pas non plus de calcul exact, tout va seulement dépendre de l’attractivité du local commercial. Mais le montant est souvent l’équivalent de 3 ou de 6 mois de loyer. Pour connaître l’attractivité du local, le propriétaire s’appuie tout de même sur différents paramètres :
- L’emplacement.
- La densité de la population.
- Les infrastructures environnantes.
- Le loyer.
- L’activité exercée.
- La rentabilité recherchée.
Investir dans un local commercial peut s’avérer très intéressant en prenant en compte ces paramètres.
Le montant du pas-de-porte n’est cependant pas fixé à l’avance, mais il est possible de le verser en un seul ou plusieurs fois.
Vous l’aurez donc compris : plus un local est bien placé, plus le prix de vente d’un pas de porte sera alors plus cher. On se base qui plus est sur le même critère que l’acquisition d’un bien immobilier. Mais pour y voir plus clair, mieux vaut faire appel à un professionnel de l’immobilier.
Calculer le prix de vente d’un pas de vente est essentiel si on veut vendre son droit de bail à un locataire et non son fonds de commerce. Le pas de porte est tout simplement le fait de vendre son droit d’entrée dans les locaux.
Source image à la une : Pixabay